최근 AI 열풍과 함께 데이터 센터가 황금알을 낳는 거위처럼 보이지만, 10조 원 규모의 자산을 일궈낸 부동산 거물은 뜻밖의 경고를 던졌어요. 지금의 열기가 과거 서브프라임 모기지 사태 전조와 닮았다는 분석인데요. 왜 큰손들이 데이터 센터 투자를 망설이는지 그 이유를 바로 확인해 보세요.
데이터 센터 투자가 지금 왜 위험하다고 하는 걸까?
최근 블랙스톤이나 KKR 같은 거대 자산운용사들이 데이터 센터를 앞다투어 사들이고 있죠. 하지만 레온 캐피털 그룹의 창업자 페르난도 드 레온은 이 흐름에 동참하지 않고 관망 중이에요. 가장 큰 이유는 자금 조달 구조에 문제가 있다고 보기 때문인데요.
그는 100억 달러 규모의 프로젝트가 진행되는데 정작 그보다 높은 가격에 팔린 실제 사례가 없다는 점을 지적했어요. 비교할 만한 데이터가 부족한 상태에서 거품이 끼어 있을 가능성이 높다는 거죠. 시장에 참여해서는 안 될 사람들이 몰릴 때가 바로 위험한 순간이라는 게 그의 조언이에요.
- 비교 대상이 없는 고평가 자산의 위험성
- 거대 자본의 쏠림 현상으로 인한 가격 왜곡
- 실제 수익 실현(Exit) 사례 부족
빅테크 기업들이 직접 소유하지 않으려는 진짜 이유
마이크로소프트나 구글 같은 하이퍼스케일러들은 자금력이 엄청나잖아요? 그런데 왜 이런 핵심 자산을 직접 소유하지 않고 임대해서 쓰려고 할까요? 드 레온은 이 점이 가장 수상하다고 말해요.
자신들의 비즈니스에 가장 중요한 인프라임에도 불구하고 재무제표에 올리고 싶어 하지 않는다는 건, 자산 가치가 하락할 위험을 민간 투자자에게 떠넘기는 것일 수 있다는 해석이에요. AI 비즈니스가 모든 것인 기업들이 “너희가 짓고 너희가 돈을 대라”고 하는 데에는 그만한 이유가 있다는 거죠.
AI 기술의 빠른 변화가 가져올 임대차 계약의 함정
데이터 센터의 가치는 건물이 아니라 그 안에 들어가는 AI 서버와 기술에 있어요. 그런데 AI는 스스로를 더 효율적으로 발전시키기 때문에 기술 노후화가 굉장히 빠르거든요.
지금 개발자들이 믿고 있는 15~20년 장기 임대 계약이 나중에는 구멍 뚫린 스위스 치즈처럼 변할 수 있다고 경고해요. 기술이 바뀌면 기존 시설이 쓸모없어질 수 있고, 임대차 계약서상의 여러 조항이 나중에는 투자자에게 불리하게 작용할 수 있다는 의미예요.
- AI 기술의 급격한 노후화 속도
- 건물 자체보다 내부 장비의 가치가 높은 구조
- 장기 계약의 불확실성 증대
생물학 전공자가 부동산 시장의 위기를 맞추는 방법?
드 레온은 특이하게 하버드에서 진화생물학을 전공했어요. 사람들의 인센티브 구조와 사회적 상호작용을 이해하는 게 비즈니스의 핵심이라고 믿기 때문이죠.
2008년 금융위기 때도 남들이 환호할 때 매물을 팔고 현금을 확보해 위기를 기회로 바꿨던 그가 이번에도 비슷한 신호를 감지한 셈이에요. 그는 시장의 승자가 되기 위해서는 인간의 행동 양식과 sociological 관점을 이해하는 게 중요하다고 강조해요.
상업용 부동산 시장의 다음 10년 어디에 돈이 몰릴까?
비록 데이터 센터에는 빨간불이 켜졌지만 상업용 부동산 전체 시장은 아주 긍정적으로 보고 있어요. 국부펀드나 연금 기금들이 부동산 비중을 높이고 있거든요.
- 부동산 자산 배분 비중의 확대 (3% -> 6%)
- 약 4조 달러 규모의 신규 자금 유입 예상
- 펀더멘털이 튼튼한 우량 자산의 가격 상승
앞으로 10년 동안 부동산 자본 시장이 10배 정도 커질 것으로 예상하는데요. 공급은 한정되어 있는데 엄청난 자본이 몰리니, 기초가 탄탄한 우량 자산들의 가치는 더 오를 가능성이 커요.
마무리
결국 투자는 남들이 다 좋다고 할 때 한 번 더 의심해 보는 용기가 필요한 것 같아요. 데이터 센터 열풍 뒤에 숨은 리스크를 잘 따져보고, 나만의 원칙을 세워보는 건 어떨까요? 거물 투자자의 시각을 참고해서 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키고 불려 나가시길 응원해요.
출처: https://www.cnbc.com/2025/12/17/billionaire-real-estate-developer-red-flag-data-centers.html
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